賈康 華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長、中國金融四十人論壇成員

我國的房地產(chǎn)稅，即不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)或稱保有環(huán)節(jié)的稅收，其改革關(guān)鍵是使一部分消費住房，在保有環(huán)節(jié)上的稅收調(diào)節(jié)從無到有。黨的十八屆三中全會要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”，這是前些年曾以物業(yè)稅的名義做了模擬空轉(zhuǎn)和在上海、重慶兩地做了以房地產(chǎn)稅為名的試點改革之后，決策層最新的指導(dǎo)意見。在立法先行的前提下，我們應(yīng)當(dāng)理性看待房地產(chǎn)稅具有的促使房地產(chǎn)業(yè)供需平衡，增加有效供給、推動地方政府職能轉(zhuǎn)變，以及加強財源、調(diào)節(jié)國民收入分配并優(yōu)化財產(chǎn)配置，提升直接稅比重從而減少稅收痛苦、推動民主理財和依法理財制度建設(shè)等五大正面效應(yīng)。我們應(yīng)理智探討關(guān)于此稅的一些爭議。

正面效應(yīng)之一 ：促使供需平衡，增加有效供給

如果把房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)整體作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，可以說這二者依然是未來幾十年我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了市場化軌道之外，還有基本保障軌道。這兩者必須在市場經(jīng)濟環(huán)境中協(xié)調(diào)統(tǒng)籌而共同引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控新政運行幾年以后依然矛盾重重。處理好這種矛盾需要系統(tǒng)性地理順相關(guān)制度和政策，整合優(yōu)化從土地開發(fā)環(huán)節(jié)到不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，再到住房的保有環(huán)節(jié)等整個流程中所有的稅費，推行合理配套的改革。對于公眾關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控問題，要體現(xiàn)出“調(diào)控新政”的治本水準(zhǔn)，制度建設(shè)是不可忽視和回避的，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費合理協(xié)調(diào)，是制度建設(shè)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)稅改革作為整個稅改重要的內(nèi)在組成部分，事關(guān)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而形成長久的支撐力量，也涉及千家萬戶的實際利益以及整個局面的和諧穩(wěn)定。此稅在住房保有環(huán)節(jié)從無到有，會影響相關(guān)方方面面利益主體的利益預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場上供需更平衡一些，在整個社會即使不增加投入的假設(shè)前提下，原來很多的空置房也會進入市場出租或交易。這在資源配置上看，當(dāng)然是一件使整個市場中有效供給增加的好事，會減少房價動不動就往上沖的勢頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮(zhèn)化水平一路走高過程中城鎮(zhèn)中心區(qū)不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本大趨勢，但是可以使這個曲線的斜率低一些，使發(fā)展過程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

正面效應(yīng)之二：推動地方政府職能轉(zhuǎn)變，加強財源建設(shè)

目前，我國的地方稅體系遠未成型。1994年建立的稅制框架運行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”，它規(guī)范了從北京、上海到西藏、青海的稅收分享標(biāo)準(zhǔn)：在主要稅種上，增值稅75%歸中央，25%歸地方；營業(yè)稅名義上全歸地方，金融機構(gòu)的營業(yè)稅則按照隸屬關(guān)系劃分。這種共享稅為主的框架，還是維系了分稅分級的基本規(guī)范性，但省以下的規(guī)范性則嚴(yán)重缺失。我們把各個省級行政區(qū)的省以下體制列出一覽表發(fā)現(xiàn)，即使是發(fā)達地區(qū)，也沒有真正進入分稅制狀態(tài)，而是五花八門、復(fù)雜易變、討價還價色彩仍很濃厚的分成制和包干制。這幾年批評之聲不絕于耳的地方基層財政困難，地方天文數(shù)字的隱性負(fù)債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財政傾向，其中確實有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的。因為省以下的各層級間財政體制安排并沒有真正落實分稅制。正是省以下的財政體制仍然在延續(xù)種種規(guī)范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一起導(dǎo)致了基層財政困難、地方隱性負(fù)債和土地財政等問題。解決這個問題，出路就是使省以下的財政體制實際貫徹分稅制。

地方稅基的合理化、主體財源支柱稅種的建設(shè)與最適合地方掌握的不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅有著緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)稅改革可以助力解決我國地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進而落實省以下分稅制，促使政府職能轉(zhuǎn)變和市場經(jīng)濟健康化。房地產(chǎn)稅的概念可寬可窄，廣義上房地產(chǎn)稅是指和房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅收，狹義上是指不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。美國人把不動產(chǎn)稅稱為property tax或real estate tax，它是美國地方政府最主要的稅種，來自住房保有環(huán)節(jié)，而且每隔一段時間就要重評稅基，由地方通過立法程序和每年的預(yù)算程度決定具體征收方案和稅率。房地產(chǎn)稅成為地方政府最主要的財源，使得地方政府只要維持好市場經(jīng)濟運行、優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水平，財源建設(shè)問題就會自然地得到解決。在這種努力下，轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)進入升值軌道，地方政府也就不用側(cè)重于用短期行為和其他財源去解決主要的支出資金籌措問題。只要地方政府踏踏實實、不偏不倚地發(fā)揮好市場經(jīng)濟所要求的職能，整個財力分配體系里的支柱財源問題就一并解決，這是由內(nèi)生因素引致的職能轉(zhuǎn)變和激勵—兼容式優(yōu)化的制度建設(shè)。

因此，對于地方稅體系來說，這個稅制建設(shè)很重要，房地產(chǎn)稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務(wù)水平。在自覺實行職能轉(zhuǎn)變的同時，地方的財源建設(shè)問題也隨每隔一段時間重評一次稅基的機制而一并解決了，即內(nèi)洽地結(jié)合了地方政府轉(zhuǎn)變職能和財源建設(shè)兩重目標(biāo)的一體化實現(xiàn)。

正面效應(yīng)之三：調(diào)節(jié)收入分配，優(yōu)化財產(chǎn)配置

收入分配效應(yīng)與我國改革開放以來的財產(chǎn)配置演變緊密相連。收入與財產(chǎn)這兩個概念在目前的收入分配格局里如影隨形，很多收入現(xiàn)金流是和財產(chǎn)配置以后產(chǎn)生的收益、溢價和影響力密切相關(guān)的，而且由于財產(chǎn)配置的作用，致使很多社會成員實際收入的差距進一步擴大。其中有一個更深刻的、也是民怨很大的問題，就是收入分配、財產(chǎn)配置秩序的紊亂和不公。對于老百姓而言，一些杰出的企業(yè)家、科學(xué)家和體育界、文藝界的成功人士有高收入或得到重獎是可以被接受的，他們不能接受的是不公與腐敗問題，但今天我們先拋開不公和腐敗的問題來看與住房相關(guān)的財產(chǎn)配置領(lǐng)域，僅僅由于理財路線的不同就可能導(dǎo)致差異懸殊。實際上，我國很多“普通人”手上的資產(chǎn)存量其實是很大的。導(dǎo)致收入分配差距擴大和我國當(dāng)前財產(chǎn)配置格局兩極分化的主要原因之一就是住房所形成的資產(chǎn)存量和存量溢價。

房地產(chǎn)稅顯然是調(diào)節(jié)收入分配和財產(chǎn)配置的優(yōu)化機制，可以減少兩極分化對于社會形成的負(fù)面影響。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)下形成的合理局面應(yīng)該是：先富起來的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當(dāng)?shù)貙藏斦杖攵嘧饕恍┴暙I，這符合支付能力原則，不會對他們傷筋動骨。而公共財政收入中添加了這樣一些財力后，在更好地優(yōu)化稅制的同時，可以更好地去扶助處于相對弱勢的社會成員，使其共享改革開放的成果，提升他們的幸福感。

正面效應(yīng)之四：提升直接稅比重，減少稅收痛苦

在我國，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關(guān)。人們已越來越多提到稅制方面直接稅比重偏低、間接稅比重偏高的矛盾，并已體現(xiàn)在現(xiàn)實生活里中等收入階層民眾“端起碗來吃肉，放下筷子罵娘”的心態(tài)和對于當(dāng)局的壓力上。在早些時候，公民的納稅人意識尚未上升到一定水平，因此對于稅收負(fù)擔(dān)問題大都渾然不覺。但近幾年，民眾在納稅人意識方面有了顯著提升，例如，聽說饅頭里還有稅、月餅里還有稅，民間的怨氣很大。實際上間接稅在消費品里幾乎是無處不在的。財政部、稅務(wù)總局都用大量數(shù)據(jù)反復(fù)論證說明，我國國內(nèi)的宏觀稅負(fù)絕非高得離譜，目前我國的宏觀稅負(fù)大體上就是發(fā)展中國家的平均水平，明顯低于發(fā)達國家。但這還并不能夠否定我國民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來源其實就是間接稅。間接稅成為國庫收入的主體部分，就意味著消費大眾是國庫收入的主要貢獻群體，而消費大眾的主要構(gòu)成部分是低中收入階層。這些稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁與歸宿涉及很復(fù)雜的經(jīng)濟分析，精確計算出某一個具體的消費品在不同階段的稅負(fù)演變十分困難，但總的來說，每個消費品里或多或少都含稅。而給國庫作貢獻的主體—消費大眾中的低中收入階層，是在恩格爾系數(shù)還很高（較大部分收入用于滿足基本生活需要）的情況下讓渡了他們的物質(zhì)利益。這是生存資料層面上的讓渡，也是痛苦程度很高的讓渡。

保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅作為一種重要的直接稅，將在整個稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負(fù)不變，也就可以降低間接稅比重，減少社會成員總體稅收痛苦并增進社會和諧。此外，國內(nèi)外相關(guān)研究亦早已表明，選擇對土地和房產(chǎn)征稅，相較于其他稅種，對市場機制所造成的扭曲更小，除了有利于保持稅收收入的穩(wěn)定性以外，更利于市場經(jīng)濟的長期發(fā)展。

正面效應(yīng)之五：推動民主理財、依法理財制度建設(shè)

還應(yīng)特別指出，作為地方稅中適合于由地方來掌握、為公眾提供公共服務(wù)的資金來源，這一稅制有非常值得重視的對于民主理財、依法理財制度建設(shè)的催化作用?？梢杂^察一下美國：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財產(chǎn)稅，也稱為不動產(chǎn)稅。大到近幾千萬人的紐約市，小到幾千人的一個自治鎮(zhèn)，都是美國稱為local層面的地方最低層級，這個層級的政府收入里面，財產(chǎn)稅（不動產(chǎn)稅）可以高到80%甚至90%，最低不少于40%。我國未來可以參考美國這一稅制運行過程中的做法—透明度很高，地方政府轄區(qū)的社會成員都可以參加討論：一個年度這個轄區(qū)內(nèi)應(yīng)收多少財產(chǎn)稅（通常是在預(yù)算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個相對于支出的缺口，再按照填補這個缺口的要求倒算出這一年度當(dāng)?shù)刎敭a(chǎn)稅的稅率）以及稅收上去后怎么用。大家都參與討論后，一旦這個稅率在預(yù)算程序中確定，該交稅的就依法交稅，得到的回應(yīng)是政府稅務(wù)機關(guān)給各納稅家庭一個非常明確的通知：感謝您對本地本年度貢獻了多少財產(chǎn)稅，其中多少用于教育、多少用于綠化、多少用于我們的道路建設(shè)，等等。這就是民眾參與民主監(jiān)督、依法治稅法律框架下一個很好的機制。顯然，我國以后在稅收建設(shè)發(fā)展中所培養(yǎng)的這種現(xiàn)代化制度安排，是會納入國家現(xiàn)代化歷史潮流的。

相關(guān)爭議及回應(yīng)

除上述正面效應(yīng)外，關(guān)于房地產(chǎn)稅還有很多的爭議問題。有討論者說我買的房子里面已經(jīng)包含前面繳付的土地出讓金了，為什么還要重復(fù)征收這個稅？其實土地出讓金是地租，租與稅性質(zhì)不同，各行其道，并無“二者只能取其一”的關(guān)系，各國皆如此。

還有人強調(diào)：別的國家開征有道理，而我國法律上說不過去，因為人家是土地私有制，我國是土地國有制。這個說法其實也是不成立的。國外確實存在城鄉(xiāng)土地私有制，但也有土地國有制。比如英國，土地終極所有權(quán)既有公的也有私的，所有住房的土地所有權(quán)可歸為兩種類型：一種是直接有一個很清晰的不動產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)；另外一種是要簽一個契約，比如取得公有的土地的使用權(quán)，再在上面蓋居民住房。無論是這兩種類型的哪一種，房地產(chǎn)稅都是全覆蓋的。另外還可以看看我國的改革經(jīng)驗。我們20世紀(jì)80年代初經(jīng)兩步“利改稅”推出了國有企業(yè)所得稅，當(dāng)時有人就說連企業(yè)自身都是國家的，國家還征什么所得稅啊。但當(dāng)時的道理也說得很清楚：在國家終級所有權(quán)的旁邊，現(xiàn)實情況是經(jīng)營權(quán)與之分離，一個個國企具體而言是具有相對獨立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，需要以稅收調(diào)節(jié)讓他們進入公平競爭狀態(tài)，所以所有的企業(yè)包括國企都須上繳法定的企業(yè)所得稅。這個邏輯，對我們現(xiàn)在認(rèn)識國有土地上的不動產(chǎn)調(diào)節(jié)機制也適用。我國城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地均為國有，但取得土地使用權(quán)和持有自己住房的主體，都有自己相對獨立的物質(zhì)利益，如果需要調(diào)節(jié)相關(guān)利益關(guān)系，我們可以通過立法程序確立房地產(chǎn)稅來進行調(diào)節(jié)。當(dāng)然，“70年”土地使用權(quán)到期之后，一般情況下應(yīng)按《物權(quán)法》對住房的用益物權(quán)作“展期”處理。

還有人提出房地產(chǎn)稅稅基評估的復(fù)雜性與難度問題，其實十余年前已啟動的“物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)”就是要解決這方面的技術(shù)性問題：試點十個城市，所有的不動產(chǎn)都要確權(quán)，取得全套基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，把所有的數(shù)據(jù)輸入計算機，設(shè)計好稅基評估程序軟件，具體區(qū)分制造業(yè)的不動產(chǎn)、商業(yè)的不動產(chǎn)和住宅，然后給一個指令就自動給出一個評估結(jié)果。這種評估結(jié)果可以跟當(dāng)事人見面，有爭議的情況下可以通過仲裁認(rèn)定。要做這些事情一開始當(dāng)然要付出管理成本，但沒有過不去的硬障礙?，F(xiàn)已明確，2015年3月1日實行全國不動產(chǎn)登記制度，到2018年，所有的數(shù)據(jù)信息將可以“一網(wǎng)打盡”。這些事一旦進入軌道，以后就是常規(guī)運行的問題了。

此外，還有一種擔(dān)心：從無到有征房地產(chǎn)稅，會不會引發(fā)激烈的抗稅？可以觀察重慶試點的經(jīng)驗：重慶在房地產(chǎn)稅試點中涉及了住房存量，但那里是按照“調(diào)節(jié)高端”原則對本地幾千套獨立別墅開征房地產(chǎn)稅，同時在方案中設(shè)計了180平米的起征點，即180平米扣除之后，剩下的面積才征稅。實際上，重慶的征收相當(dāng)順利，因為富裕階層不會在乎一年的這點兒稅。重慶的啟示是，未來我國立法開征房地產(chǎn)稅，“第一單位”應(yīng)該扣除，使富豪也有一個基本的“免稅住房保障”。

總之，在相當(dāng)長的歷史時期內(nèi)，面對直接稅改革我們還有一些難題，但如果碰到難題我們便退而放棄改革，矛盾會越積越多而積重難返，貽誤現(xiàn)代化大局?，F(xiàn)階段確定建立不動產(chǎn)登記體系，加快立法開征房地產(chǎn)稅，實際上是一種倒逼，即拖了這么多年的“攻堅克難”，一定要有一個解決方案。